房价高很大原因是什么房价为什么会那么高？8个原因！）

关于房价，一直是人们热议的话题。

人们买房的动机，也跟房价的高低密切相关。

中国的房价，大多数人认为还是偏高的。

今天的文章，从黄奇帆的部分发言及其著作分析：房价高的8个原因。

1. 住宅土地被挤压，供小于求，催生房价快速上涨

过去几十年中，我国每年平均有800万亩耕地转化为城市建设用地。

其中，30%左右用于各种基础设施和公共设施，21%左右用于工业建设，实际给房地产开发的建设用地只有城市建设用地的10%。

相比欧美国家，商业和住宅类住房用地一般占25%的情况，住宅用地被严重挤压。

那么，住宅用地为什么会被挤压呢？

这还要归结为国家“制造大国”的定位，过去40年的改革开放浪潮下，中国的制造业走过了别的国家百余年的发展之路，也因此我们中国人都享受到了经济快速发展的红利。

所以，工业用地建设占比挤压住宅用地就可以理解了。

在住宅用地分配方面，有时政府会逆向调控，对大城市有意控制得紧一些，中小城市反而容易得到支持，用地指标会多一些，这就造成了城市之间资源配置的不平衡。

因此，此种情况就催生了过去“供小于求”的局面，使得房价快速上涨。

2. 土地竞拍，价高者得，高地价催生高房价

过去十余年中，一线城市的房价普遍涨了10~15倍，其实还是土地的稀缺性导致的。

土地少，竞标者多，价高者得，于是土地价格持续上涨。

想想看，过去的那些见诸报端的地王，都是各开发商1亿又1亿的加上去的。

地价高则房价必然会高，地价低则房价自然会低，所以地价是决定房价的根本性因素。

当然，这跟中国的土地拍卖制度有关，为避免腐败和灰色交易，实现公平公正。

所以拍卖制度得以沿用至今，但实际操作过程中就会把地价越拍越高。

还有一个重要原因就是：旧城改造而来的拍卖用地成本高。

城市拆迁的动迁成本会参照当地的房产均价来补偿，无形中也使得地价不断上升。

3. 房地产投资占比过重，对房地产投资的倾向性使房价持续上涨

对一个城市而言，GDP也不能全部用来投资造房。

每年固定资产投资不应该超过GDP的60%，房地产投资不应超过固定资产投资的25%，否则就无法持续健康发展。

而目前，在全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然高于正常水平。

有些城市因为房子造得很多，出现了“空城”“鬼城”等奇观。

这些地方因房地产投资重、房价高，彻底让房地产投资绑架了经济发展。

4. 房地产绑架了太多贷款，实体缺钱、工资不涨，使房价高高在上

以过去某年为例，房地产贷款余额为近40万亿元，占比超过25%。

这意味着房地产占用了全部金融资金量的25%，而其贡献的GDP只有7%左右。

过去几年，全国贷款增量的45~50%来自房地产，一些大型国有银行甚至有70%~80%的增量来自房地产。

因此，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融资源没有进入实体经济。

而依赖实体经济的老百姓收入增长缓慢，也间接催生了让人觉得高的房价。

5. 房地产税费占比过高，强依赖关系促使房价越来越高

近些年来，全国财政收入中，房地产税费约占35%。

以某年为例，全国10万亿元地方税中，有40%与房地产有关，加上3.7万亿元的土地出让金，13.7万亿元财政收入中，有近8万亿元与房地产有关。

地方政府离不开房地产，这种强依赖性也促使房价越来越高。

6. 房屋销售与租赁不均衡，使房价快速上涨

在欧美国家中，用于销售和用于租赁的房屋大概是1:1。

而近十年，我国开发的房产中90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正用于租赁的不到10%。

租赁房少，且承租者弱势，缺乏讨价还价的能力，于是业主可以随意地调整租金。

且承租者由于没有产权，无法享有属地的教育、医疗、户籍等待遇。

因此，百姓逐渐形成“租房不好、买房好”的观念，也催生了房价的快速上涨。

7. 房价与收入的比值过高，收入增幅赶不上房价涨幅

按国际惯例，老百姓用6~7年的家庭年收入买一套房是合理的。

但中国的现实情况并非如此。

按各市均价计算，北京、上海、广州、深圳、杭州等一线城市的房价收入比往往已达40年左右。

房价与居民收入比属于良性的，比如高收入对应高房价，还可以接受。

但是，过去这些年的“抢房行为”，让低收入对应高房价成为了现实。

8. 土地资源错配，越限越买、越买越高

还有一个普遍情况是：限购！

限卖限购的情况下其房屋很快出清；而有些三四线城市的库存去化周期长，甚至达10余年。

限购的城市，老百姓越限越买，越买越贵，各地房价纷纷跟涨。

只有为供不应求的城市多提供土地，供过于求的地方则不再批地，才能把错配的资源调控回来。

所以，土地资源的错配也催生了房价的上涨。

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• 发布日期：2025-03-22 02:48:59
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